Jak zatrzymać mieszkanie w rodzinie?

paragraf - specjalista Tipy.pl

Wniosek o wykupienie lokalu komunalnego składa się w urzędzie gminy. Trzeba do niego dołączyć umowę najmu lokalu zawartą na czas nieokreślony, decyzję o przydziale mieszkania, zaświadczenie o zameldowaniu oraz kopię dowodu osobistego. Decyzję o sprzedaży podejmuje gmina. Bardzo często godzi się na to (a bywa, że udziela nawet przyszłym kupcom atrakcyjnych bonifikat).

Jeśli mieszkanie zostanie wykupione, po śmierci głównego lokatora na pewno odziedziczą je jego bliscy lub osoba, którą wskazał on w testamencie. Natomiast umowa najmu nie podlega dziedziczeniu. Dlatego, gdy lokum nadal jest własnością gminy, sytuacja się komplikuje. Nie oznacza to jednak, że rodzina zmarłego zostanie wyrzucona na bruk.

Najbliższe osoby mogą po śmierci głównego lokatora pozostać w mieszkaniu, a potem starać się o jego przejęcie. Należą do nich: żona lub mąż, dzieci, konkubent lub konkubina oraz inne osoby, w stosunku do których najemca był zobowiązany przez sąd do obowiązku alimentacyjnego. Jest jednak warunek: wszystkie te osoby muszą mieszkać z najemcą do dnia jego śmierci.

Liczy się faktyczne zamieszkiwanie, a nie, jak się wielu z nas wydaje – samo zameldowanie. Można mieć problemy z uzyskaniem prawa do mieszkania, jeśli mimo meldunku przebywało się przed śmiercią głównego najemcy za granicą lub w innym mieście.

Osoba, która chce mieszkać w lokalu komunalnym musi złożyć w urzędzie podanie o podpisanie z nim umowy. W podaniu powinna przede wszystkim opisać swoją sytuację rodzinną: kim był dla niej zmarły, od kiedy mieszka w lokalu itp. Do pisma trzeba dołączyć akt zgonu najemcy oraz dokumenty takie, jak podczas starania się o wykupienie lokalu: decyzję o jego przydziale lub umowę najmu, a także zaświadczenie o swoim zameldowaniu i kopię dowodu. Przydadzą się jednak, wyjątkowo, oświadczenia sąsiadów, że krewny starający się o lokal faktycznie (a nie tylko „na papierze”) mieszkał ze zmarłym.

Gdy urzędnicy nie będą mieć wątpliwości, gmina podpisze umowę. Jeśli decyzja będzie odmowna, osobie starającej się o mieszkanie pozostaje już tylko złożenie w sądzie cywilnym pozwu o ustalenie istnienia stosunku najmu po śmierci głównego najemcy. Innej drogi nie ma.

Uwaga!

Niewykluczone, że w najbliższym czasie zmieni się sposób przyznawania mieszkań komunalnych. Resort transportu i budownictwa chce, by gminne mieszkanie po zmarłym bliskim mogły otrzymać wyłącznie osoby o niskich dochodach. W tej chwili takiego zastrzeżenia nie ma i w stosunek najmu, np. po śmierci rodzica, wchodzą czasami osoby zamożne, które stać na kupno własnego mieszkania. Tymczasem lokale komunalne powinny być przeznaczone dla najbiedniejszych.

Spółdzielcze. Co można zrobić?

Podobnie jak w przypadku innych lokali wynajmowanych, najbezpieczniej byłoby takie mieszkanie od spółdzielni wykupić. Trzeba zacząć od złożenia wniosku o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności. Sytuacja prawna nieruchomości musi być jednak uregulowana, a mieszkanie wolne od zaległości czynszowych (jeśli są, trzeba je szybko spłacić). Kwotę, jaką trzeba wtedy spłacić (m.in. przypadającą na lokal część kosztów budowy), określa spółdzielnia. Jeżeli mieszkanie nie zostanie wykupione, po śmierci głównego lokatora nikt nie będzie mógł go odziedziczyć (dziedziczeniu ulega tylko wkład mieszkaniowy). Nie oznacza to jednak, że wróci ono do spółdzielni. Prawo do lokalu przypada małżonkowi osoby zmarłej (w pierwszej kolejności). Nie dzieje się to jednak automatycznie. Ma on obowiązek złożyć w ciągu roku w spółdzielni deklarację członkowską, czyli napisać podanie o przyjęcie go w poczet jej członków oraz zapłacić opłatę członkowską. Przy załatwianiu formalności potrzebny jest akt zgonu i prawomocne orzeczenie sądu lub notarialne potwierdzenie nabycia spadku po zmarłym. Uwaga! Termin na dopełnienie formalności spółdzielnia może przedłużyć o kolejne pół roku, ale potem ma prawo podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa do lokalu i nakazać opuszczenie mieszkania. Ale w takiej sytuacji o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (przydział mieszkania) mogą starać się jeszcze dzieci albo inni bliscy zmarłego (rodzeństwo, dzieci rodzeństwa itd.).

Pracownicze. Co można zrobić?

Warto je zdobyć na własność, jeśli tylko zakład pracy to umożliwia. W przypadku mieszkań zakładowych również można liczyć na bonifikaty, uzależnione np. od lat przepracowanych w danej firmie czy okresu najmu. Mieszkania zakładowe nie podlegają dziedziczeniu, podobnie jak spółdzielcze-lokatorskie i komunalne. Ale po śmierci głównego lokatora jego rodzina nie zostaje bez dachu nad głową. Podczas przejmowania mieszkań pracowniczych należących do Lasów Państwowych i PKP obowiązują takie same zasady, jak przy zajmowaniu mieszkań komunalnych (tzn. mają do nich prawo wszyscy bliscy, którzy faktycznie zamieszkiwali ze zmarłym do chwili jego śmierci). Formalności także wyglądają podobnie, tyle tylko, że załatwia się je nie w gminie, ale w przedsiębiorstwie, do którego należy lokal. Natomiast w przypadku mieszkań wojskowych, prawo do lokalu mają małżonek zmarłego i dzieci. Trzeba się zwrócić do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej lub Agencji Mienia Wojskowego. Uwaga! Rodzina – nowi najemcy lokalu zakładowego – mają pierwszeństwo podczas wykupu mieszkania. Warto o tym pamiętać i sprawdzać, czy pojawiła się taka szansa.

Własnościowe. Co można zrobić?

Właściciel mieszkania ma prawo dysponować swoim „m” bez ograniczeń i oddać je w ręce bliskich jeszcze za swojego życia. Mieszkanie w darowiźnie to jedno z takich rozwiązań. Aby przekazać mieszkanie np. dorosłemu wnukowi, trzeba zawrzeć z nim umowę darowizny. Musi być ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Od momentu jej podpisania osoba obdarowana jest prawnym właścicielem mieszkania i może z nim zrobić, co chce. Umowa o dożywocie jest jeszcze innym sposobem na „podzielenie” się z krewnym nieruchomością. Polega ona na przekazaniu własności mieszkania w zamian za prawo dożywotniego w nim zamieszkiwania i opieki. Warto pamiętać, że słowo „opieka” jest terminem bardzo ogólnym, więc w umowie o dożywocie powinno się znaleźć wszystko, czego oczekuje się w zamian za przekazanie własności mieszkania (im szczegółowiej, tym lepiej). Też podpisuje się ją u notariusza. Po śmierci właściciela mieszkania nieruchomość dziedziczą jego bliscy. Jest ona bowiem składnikiem jego majątku. Kto je dostanie – zależy od tego, czy zmarły zostawił testament, czy nie. Jeśli testamentu nie ma, mieszkanie podlega regułom tzw. dziedziczenia ustawowego. W pierwszej kolejności należy się dzieciom i małżonkowi zmarłego. Otrzymują oni spadek w równych częściach, ale część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku (jeżeli dzieci jest więcej niż troje, to małżonek zmarłego zawsze otrzymuje jedną czwartą spadku, a pozostała część jest równo dzielona pomiędzy dzieci). Gdy mąż (żona) spadkodawcy nie żyje, całość majątku w równych częściach należy się dzieciom. Jeżeli one nie żyją, udział spadkowy kolejno przechodzi na ich dzieci, wnuki, prawnuki. Jeśli zmarły nie miał dzieci, dziedziczą: jego małżonek i rodzice (mężowi lub żonie przypada połowa spadku, a każdemu z rodziców jedna czwarta), a gdy ich nie ma – rodzeństwo. Uwaga! Gdy przed śmiercią właściciel mieszkania sporządził tzw. testament zwykły (napisany odręcznie lub sporządzony u notariusza – oba mają taką samą moc prawną), to majątek po nim dziedziczą osoby w tym dokumencie wskazane. W testamencie zwykłym spadkodawca nie może dokonać działu spadku, czyli podać, że np. zapisuje córce mieszkanie, a synowi domek letniskowy na działce. Może tylko napisać, w jakich częściach spadkobiercy mają otrzymać majątek, dopiero później spadek zostanie podzielony między nich. Jeżeli spadkodawca chce, by mieszkanie przypadło konkretnej osobie, dokument napisany odręcznie to za mało. Trzeba wtedy w kancelarii notarialnej sporządzić specjalny testament z zapisem windykacyjnym.